Si voleu saber si el vostre lloguer vacacional és realment rendible, necessiteu més que una simple sensació. Aquí teniu un mètode clar i replicable per calcular la rendibilitat d'un lloguer vacacional amb fórmules, dades mínimes i un exemple realista de Barcelona. També us proporcionem un exemple... calculadora per estimar-ho en minuts.
Què significa "rendibilitat" en els lloguers vacacionals?
Estem parlant de quant conserves (en percentatge o en euros) després d'operar el teu allotjament com a lloguer vacacional. És important distingir entre:
- Ingressos bruts (IG): els ingressos generats per nit, abans de deduir els costos.
- Benefici net (PN): els ingressos restants després de comissions, neteja, serveis públics, impostos locals, etc.
- Rendibilitat bruta (%): GI / Inversió total d'actius.
- Rendibilitat neta (%): NP / Inversió total d'actius.
- Efectiu contra efectiu (%): NP / Fons propis invertits (útil si hi ha una hipoteca).
A BCN Flat Management, normalment utilitzem aquestes tres perspectives (bruta, neta i efectiu sobre efectiu) per decidir si val la pena la inversió en un apartament i quins factors cal tenir en compte primer (preu mitjà, ocupació, costos).
Les dades que necessiteu (i com obtenir-les)
Per evitar fer suposicions, defineix aquests requisits mínims.
En el nostre cas, recopilem aquestes dades del PMS, l'OTA i la comptabilitat mensual:
- ADR (tarifa mitjana per nit) i ocupació prevista (o dels darrers 12 mesos).
- Estada mitjana (nits per reserva) per estimar el nombre de neteges.
- Comissions (OTA, passarel·la, gestió/administració).
- Costos fixos (servicios públics, cotes comunitàries, segur, impuesto predial, llicència, manteniment).
- Costes variables per reserva (neteja, bugaderia, serveis).
- Inversió total (preu de compra + impostos/despeses + mobiliari + reformes).
A Barcelona, a BCN Flat Management, normalment validem l'ADR i l'ocupació amb dades reals del barri i la temporada; un error del 5-10% en qualsevol d'aquestes mètriques eliminarà la rendibilitat.
Fórmules clau per calcular el benefici i la rendibilitat
Aplica aquestes fórmules al teu full de càlcul o amb una calculadora:
| Magnitud | Fórmula | Notes |
|---|---|---|
| Ingressos bruts (BR) | ADR × Nits venudes | Nits venudes = Ocupació × 365 |
| Cost de la comissió | % OTA × IB + % Gestió × IB |
Exemple realista a Barcelona (amb xifres)
Suposem un pis al districte de l'Eixample amb:
- ADR = €160
- Ocupació = 70% → Nits venudes ≈ 365 × 0.70 = 256
- Estada mitjana = 4 nits → Reserves = 256 / 4 = 64
- Comissió OTA = 15% dels ingressos bruts
- Gestió integral = 15% dels ingressos bruts
- Costos fixos anuals: Subministraments 1.800 €, Quotes comunitàries 900 €, Impost sobre la propietat 600 €, Assegurança 250 €, Manteniment 500 €, Llicència 300 €
- Costos de reserva: Neteja 45 €, Bugaderia + Serveis 25 €
- Inversió total (Compra + Despeses + Mobles): 358.000 €
Càlculs pas a pas:
- Ingressos bruts (IG) = 160 × 256 = €40,960
- Comissions = 15% × 40,960 + 15% × 40,960 = 6,144 + 6,144 = €12,288
- Costos variables = (45 + 25) × 64 = 70 × 64 = €4,480
- Costos fixos = 1,800 + 900 + 600 + 250 + 500 + 300 = €4,350
- Benefici Net Benefici (PN) = 40.960 − 12.288 − 4.480 − 4.350 = 19.842 € Rendibilitat bruta = 40.960 / 358.000 = 11,44% Rendibilitat net = 19.842 / 358.000 = 5,54% A BCN Flat Management, normalment comparem aquest NP amb un escenari conservador (-10% ADR i -5 punts percentuals d'ocupació) per garantir que l'actiu continuï sent viable durant la temporada baixa. Factors clau de rendibilitat
No tot pesa igual. Segons la nostra experiència, aquestes són les palanques que ens centrem primer:- ADR i ocupacióAugmentar l'ADR en 10 € amb la mateixa ocupació pot afegir milers d'euros a l'any. Els preus dinàmics i les estades mínimes ajustades són clau.
- Freqüència de netejaSi augmentes l'estada mitjana, redueixes les neteges per reserva i millores el marge sense canviar la tarifa.
- Canals i comissionsLa consolidació de reserves directes redueix el cost mitjà per reserva.
- OperacionsRegistre autònom, manteniment preventiu i rutes de neteja eficients.
En el nostre cas, normalment prioritzem els preus i l'optimització de l'estada mínima; quan l'ADR està ben posicionat, les cancel·lacions disminueixen i l'ocupació rendible augmenta (però no a qualsevol preu).
Llindars de decisió: Quan val la pena?
A Barcelona, veiem projectes interessants que comencen amb una rendibilitat net de ≥5–6% sobre la inversió i amb marge de millora operativa. Si la rendibilitat net cau per sota del 4% de manera consistent, normalment reconsiderem l'ús (a mitjà/llarg termini) o renegociem les condicions.
A BCN Flat Management, ajudem els propietaris a interpretar aquestes xifres amb honestedat: si el pis no és rendible, ho diem; si n'hi ha prou per a tothom, establim un pla de creixement i reinversió.
Calcula la teva rendibilitat en 3 minuts.
Per evitar problemes amb els fulls de càlcul, feu servir el nostre Calculadora de Rendibilitat de Lloguer de Vacances
Necessiteu una gestió integral i un quadre de comandament?
Si preferiu delegar les operacions i rebre un informe mensual clar (ocupació, ADR, RevPAR, costos per reserva i marge), BCN Flat Management ofereix una gestió integral a Barcelona amb un enfocament en la rendibilitat neta. només en nits venudes. At BCN Flat Management, normalment establim objectius mesurables i els revisem trimestralment.
Llista de comprovació ràpida abans d'invertir
Aquests punts permeten validar en hores si el projecte té sentit. A BCN Flat Management, normalment ho fem servir durant la fase de prefactibilitat:
-
- llicència i normativa municipals clares per a la propietat.
- ADR i ocupació del micromercat (no mitjanes de la ciutat).
- Estada mitjana i estacionalitat (puntes i valls).
- Cost real per reserva (neteja, bugaderia, serveis, incidències).
- Planificar reserves directes (lloc web, metacercadors, CRM, campanyes).
- Escenaris d'estrès: -10% ADR i -10 punts percentuals.
Amb les xifres sobre la taula, és més fàcil decidir. Si voleu, podem revisar les vostres dades i proposar ajustos específics als preus, l'estada mínima i les operacions.