Si quieres saber si tu alquiler vacacional es realmente rentable, necesitas algo más que una simple intuición. Aquí tienes un método claro y replicable para calcular la rentabilidad de un alquiler vacacional con fórmulas, datos mínimos y un ejemplo realista de Barcelona. También te proporcionamos un calculadora para estimarlo en minutos.
¿Qué significa “rentabilidad” en el alquiler vacacional?
Estamos hablando de cuánto te queda (porcentaje o euros) después de gestionar tu alojamiento como alquiler vacacional. Es importante distinguir entre:
- Ingreso bruto (IB): los ingresos generados por noche, antes de deducir los costos.
- Beneficio neto (BN): los ingresos restantes después de comisiones, limpieza, servicios públicos, impuestos locales, etc.
- Rentabilidad bruta (%): GI / Inversión total en activos.
- Rentabilidad neta (%): NP / Inversión total en activos.
- Relación efectivo-efectivo (%): NP / Fondos propios invertidos (útil si hay una hipoteca).
En BCN Flat ManagementNormalmente utilizamos estas tres perspectivas (bruta, neta y de retorno sobre la inversión) para decidir si un apartamento merece la inversión y qué factores abordar primero (tasa promedio, ocupación, costos).
Los datos que necesitas (y cómo obtenerlos)
Para evitar hacer suposiciones, defina estos requisitos mínimos.
En nuestro caso, recopilamos estos datos del PMS, OTA y la contabilidad mensual:
- ADR (tarifa promedio por noche) y la ocupación prevista (o de los últimos 12 meses).
- Estancia media (noches por reserva) para estimar el número de limpiezas.
- Comisiones (OTA, pasarela, gestión/administración).
- Costes fijos (servicios públicos, cuotas comunitarias, seguro, impuesto predial, licencia, mantenimiento).
- Costes variables por reserva (limpieza, lavandería, artículos de aseo).
- Inversión total (precio de compra + impuestos/gastos + muebles + reformas).
En Barcelona, en BCN Flat Management, solemos validar la ADR y la ocupación con datos reales del barrio y la temporada; un error del 5-10% en cualquiera de estas métricas anulará la rentabilidad.
Fórmulas clave para calcular el beneficio y la rentabilidad
Aplica estas fórmulas en tu hoja de cálculo o con una calculadora:
| Magnitud | Fórmula | Notas |
|---|---|---|
| Ingresos brutos (IB) | ADR × Noches Vendidas | Noches vendidas = Ocupación × 365 |
| Coste de comisión | % OTA × IB + % Gestión × IB |
Ejemplo realista en Barcelona (con cifras)
Supongamos un apartamento en el distrito del Eixample con:
- ADR = €160
- Ocupación = 70% → Noches vendidas ≈ 365 × 0.70 = 256
- Estancia media = 4 noches → Reservas = 256 / 4 = 64
- Comisión de la OTA = 15% de los ingresos brutos
- Gestión integral = 15% de los ingresos brutos
- Costes fijos anuales: Suministros 1.800 €, Gastos de comunidad 900 €, Impuesto sobre bienes inmuebles 600 €, Seguro 250 €, Mantenimiento 500 €, Licencia 300 €
- Costes de reserva: Limpieza 45 €, Lavandería + Artículos de aseo 25 €
- Inversión total (compra + gastos + mobiliario): 358.000 €
Cálculos paso a paso:
- Ingreso bruto (IB) = 160 × 256 = €40,960
- Comisiones = 15% × 40,960 + 15% × 40,960 = 6,144 + 6,144 = €12,288
- Costes variables = (45 + 25) × 64 = 70 × 64 = €4,480
- Costes fijos = 1,800 + 900 + 600 + 250 + 500 + 300 = €4,350
- Beneficio neto (BN) = 40.960 − 12.288 − 4.480 − 4.350 = 19.842 € Rentabilidad bruta = 40.960 / 358.000 = 11,44 % Rentabilidad neta = 19.842 / 358.000 = 5,54 % En BCN Flat Management, solemos comparar esta rentabilidad neta con un escenario conservador (-10 % de ADR y -5 puntos porcentuales de ocupación) para garantizar la viabilidad del activo durante la temporada baja. Factores clave de rentabilidad
No todo pesa igual. Según nuestra experiencia, estas son las palancas que primero debemos abordar:- ADR y ocupaciónIncrementar la tarifa diaria promedio (ADR) en 10 € con la misma ocupación puede suponer un ahorro de miles de euros al año. La clave reside en la tarificación dinámica y las estancias mínimas ajustadas.
- Frecuencia de limpiezaSi aumentas la estancia media, reduces las limpiezas por reserva y mejoras el margen sin modificar la tarifa.
- Canales y comisionesLa consolidación de reservas directas reduce el coste medio por reserva.
- OperacionesRegistro autónomo, mantenimiento preventivo y rutas de limpieza eficientes.
En nuestro caso, solemos priorizar la optimización de precios y la estancia mínima; cuando la tarifa diaria promedio (ADR) está bien posicionada, las cancelaciones disminuyen y la ocupación rentable aumenta (pero no a cualquier precio).
Umbrales de decisión: ¿Cuándo merece la pena?
En Barcelona, observamos proyectos interesantes con una rentabilidad neta inicial de al menos el 5-6% sobre la inversión y con margen de mejora operativa. Si la rentabilidad neta cae sistemáticamente por debajo del 4%, solemos reconsiderar el uso (a medio/largo plazo) o renegociar las condiciones.
En BCN Flat Management, ayudamos a los propietarios a interpretar estas cifras con honestidad: si el apartamento no es rentable, se lo decimos; si hay suficiente para todos, establecemos un plan de crecimiento y reinversión.
Calcula tu rentabilidad en 3 minutos.
Para evitar problemas con las hojas de cálculo, usa nuestra Calculadora de Rentabilidad de Alquiler Vacacional
¿Necesitas una gestión integral y un panel de control?
Si prefiere delegar las operaciones y recibir un informe mensual claro (ocupación, ADR, RevPAR, costes por reserva y margen), BCN Flat Management ofrece una gestión integral en Barcelona centrada en la rentabilidad neta, calculada únicamente en noches vendidas. At BCN Flat Management, normalmente establecemos objetivos medibles y los revisamos trimestralmente.
Lista de verificación rápida antes de invertir
Estos puntos te permiten validar en horas si el proyecto tiene sentido. BCN Flat Management, la usamos normalmente durante la fase de prefactibilidad.
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- licencia municipal y cumplimiento de la normativa aplicable a la propiedad.
- ADR y ocupación del micromercado (no promedios de la ciudad).
- Estancia media y estacionalidad (picos y valles).
- Coste real por reserva (limpieza, lavandería, servicios, incidencias).
- Planifique las reservas directas (sitio web, motores de metabúsqueda, CRM, campañas).
- Escenarios de estrés: -10% ADR y -10 puntos porcentuales.
Con los datos sobre la mesa, es más fácil decidir. Si lo desea, podemos revisar sus datos y proponerle ajustes específicos en precios, estancia mínima y operaciones.